Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) stellt seit 2006 an alle Pfandbriefemittenten einheitliche und transparente Anforderungen hinsichtlich Methodik und Form der Beleihungswertermittlung. Darüber hinaus regelte die Bankenaufsicht auch einheitlich Kenntnisse und Fähigkeiten der Wertermittler sowie deren Einbindung in den Bearbeitungsprozess.

In der anhaltenden Niedrigzinsphase scheint der Einstieg in das Pfandbriefgeschäft für Sparkassen wirtschaftlich wenig sinnvoll zu sein, denn die Kunden stellen ihre Einlagen für ihre Refinanzierung zum Nulltarif zur Verfügung. Die Erzeugung deckungsfähiger Darlehen nach BelWertV bietet jedoch auch die Möglichkeit, die sogenannte Realkreditprivilegierung zu nutzen. Gemäß § 35 SolvV müssen Kreditinstitute durch Grundpfandrechte abgesicherte Immobilienfinanzierungen mit weniger Eigenkapital unterlegen, wenn sie die Anforderungen der BelWertV einhalten.

Eine Entlastung bei der aufsichtlichen Anrechnung ihrer Eigenmittel könnte nun auch für Sparkassen wieder interessant werden. Die seit diesem Jahr geltenden EBA-Leitlinien verpflichten die Aufsicht, im Zuge des SREP eine bankindividuelle Eigenkapitalanforderung zu verhängen. Bislang hat die BaFin 330 Kreditinstitute einer solchen SREP-Kapitalfestsetzung unterzogen. Die Zuschläge fielen – nach Angaben von Sparkassen – mit ein bis sechs Prozent sehr unterschiedlich aus. Weitere rund 1.300 Institute werden ihre individuellen Eigenkapitalbescheide bis Ende 2017 erhalten. Für einige bedeutet das eine erhebliche Mehrbelastung bei der Eigenkapitalanrechnung.

Unser Vorgehen

Sparkassen wenden in ihrer Wertermittlungspraxis seit diesem Jahr wieder verstärkt die BelWertV an. Für deren Einführung sind einige Voraussetzungen zu erfüllen. Die Sparkassen Consulting bietet einen Check zur Überprüfung der Einhaltung dieser Anforderungen an. In ein bis zwei Tagen – je nach Anforderung der Sparkasse – erhält sie eine fundierte Beurteilung hinsichtlich ihres BelWertV-Umsetzungsstandes. Zunächst sind bei der Sparkassen Consulting die relevanten Anweisungen sowie wesentliche Angaben zur Aufbauorganisation einzureichen. Die Berater prüfen die formelle Einhaltung der BelWertV in den internen Regelungen des Hauses. Auf Wunsch der Sparkasse kann ein Berater – dafür wird ein zweiter Beratungstag veranschlagt – eine stichprobenhafte Überprüfung der Einhaltung der BelWertV in den Kreditakten vornehmen. Im Anschluss daran werden die Mitarbeiter, die in den Wertermittlungsprozess einbezogen sind, zum Ablauf einzelner Tätigkeiten sowie über die real ablaufenden Prozesse befragt. Sämtliche aufgenommene Daten aus Anweisungen, Kreditakten sowie Interviews werden mit Hilfe eines Analyse-Tools ausgewertet. Im Ergebnis wird der Sparkasse der Umsetzungsgrad der BelWertV ausgewiesen und die Ergebnisse werden dem Vorstand und den Führungskräften präsentiert. Der erreichte Umsetzungsstand und noch offene Punkte werden erläutert und Handlungsvorschläge unterbreitet, wie die bestehenden Defizite überwunden werden können.

Vorbereitungen erfordern Vorlauf

Gemäß § 6 BelWertV muss der Gutachter nach seiner Ausbildung und beruflichen Tätigkeit über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien verfügen. Für die Bewertung von komplexen Standardrenditeimmobilien ist die Erlangung der Gutachterstufe 2 und damit eine vorgegebene Zertifizierung erforderlich. Gleiches trifft auf höherem Level für die Bewertung von Spezial- oder Managementbetreiberimmobilien zu. Außerdem müssen Gutachter über eine einschlägige Berufspraxis verfügen, die von der Zertifizierungsstelle anerkannt werden muss. Die Unabhängigkeit des Gutachters wird in § 7 Abs. 1 BelWertV verlangt. Er darf weder in die Kreditbearbeitungs- noch in die Kreditentscheidungsprozesse eingebunden und aufbauorganisatorisch nur der Geschäftsleitung gegenüber verantwortlich sein. Kleinere Sparkassen können diese Anforderung meist nicht umzusetzen, da sie oft nicht über eine höhere Anzahl entsprechend qualifizierter Mitarbeiter verfügen. Einige Sparkassen gehen deshalb bereits Kooperationen mit Nachbarinstituten ein. Darüber hinaus sollte die Realkreditprivilegierung nicht ausschließlich über das Neugeschäft realisiert werden. Hier lassen sich Anforderungen, wie beispielsweise der Nachweis durchgeführter Besichtigungen, relativ leicht erfüllen. Anders sieht es bei Bestandsfinanzierungen aus, die jedoch auch zur Erzielung eines ausreichenden Realkreditbestandes benötigt werden. Die Veredelung des Darlehensbestandes – so wird dessen Aufbereitung bezeichnet – ist für Sparkassen mit organisatorischen Anstrengungen und einem großen Zeitaufwand verbunden. Das sollte jedoch nicht vor einer Anwendung der BelWertV abschrecken: Zu groß sind die Vorteile aus der privilegierten Eigenkapitalanrechnung für die Ausgestaltung des künftigen Neugeschäfts.

 

Wenn Sie an der Durchführung eines BelWertV-Checks in Ihrer Sparkasse interessiert sind, unterbreiten wir Ihnen gerne ein Angebot.

Ingolf Buchholz Seniorberater